Аренда коммерческих помещений: что нужно знать бизнесу
Важный момент, который должен учитывать потенциальный арендатор, сводится к грамотному оформлению договора. Но это вопрос, являющийся вторым по степени важности. Сначала разберемся, как найти коммерческое помещение в аренду и по каким критериям его оценивать.
Аренда коммерческого помещения
Поиск и оценка помещения
Аренда предполагает отношения, в рамках которых имущество (в нашем случае недвижимость) передается одним лицом другому в пользование на возмездной основе. При этом срок может быть как строго определенным, так и нет (случаи со срочным договором и бессрочным).
Площадь
Важно, чтобы арендуемый объект соответствовал целям предпринимательской деятельности. В ином случае даже грамотный договор не поможет. Необходимо в первую очередь определиться с площадью: лишние квадратные метры ни к чему. Даже 2–3 лишних метра могут влететь в копеечку.
Коммерческая недвижимость должна приносить прибыль. Лишние суммы, оплата ненужного метража – роскошь. При этом платить придется в любом случае, даже если бизнес впадет в стагнацию или станет убыточным, например, из-за сезонных колебаний спроса. Поэтому лучше меньшая площадь, но эффективно используемая.
Удобство расположения коммерческой недвижимости
Помещение должно находиться в том месте, которое отвечает целям бизнеса. Ошибкой было бы открытие салона красоты в промышленной зоне, как и магазина – в районе, где через каждые 10 метров располагаются сетевые точки типа «Пятерочки». Можно в последнем случае «выехать» за счет уникального ассортимента, но гарантий нет.
Независимо вида коммерческой аренды помещения (операционная или нет, краткосрочная или долгосрочная), нужно уделить внимание расположению. Если речь о том же салоне красоты, желательна развитая инфраструктура. Лучше выбрать престижный и облагороженный район. Если открывается магазин, рядом должна быть достаточно свободная площадь для подъезда крупных автомобилей с товаром. Еще важна проходимость.
Юридически важные моменты
Если не хочется вникать законы, нет времени или понимания сложных терминов и понятий, запомните 4 важных правила:
1. Жилую недвижимость нельзя использовать как офис, склад или салон красоты. Это же касается и других коммерческих видов деятельности. Соответствующий запрет установлен на уровне Жилищного кодекса РФ.
2. В жилом доме можно открыть заведение общепита, но только при условии, что предусмотрена отдельная вытяжка. Трубу обязательно расположить снаружи здания. Она должна быть выше уровня крыши как минимум на 1 метр. Запретить могут, если дело касается старых построек, представляющих историческую или архитектурную ценность: их фасады портить противозаконно.
3. Нельзя использовать подвалы для размещения производств, складов, мастерских. Также в них недопустимо организовывать деятельность, связанную с досугом дошкольников, младших школьников и подростков.
4. Кодексы и федеральное законодательство – не единственные документы, заслуживающие внимания. Дело в том, что власти на уровне регионов и даже районов могут выдвигать свои требования к коммерческим помещениям.
Юридических тонкостей достаточно. Если разбираться и тратить на это время не хочется, лучше нанять юриста. Он поможет исключить проблемы с законом, подобрать объект, а также составить договор.
Как найти коммерческое помещение в аренду
Какие вопросы задать при аренде коммерческого помещения
Целесообразны и разумны вопросы арендодателю. Вот о чем можно спросить:
• лично или через представителя планирует действовать собственник;
• есть ли выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
• планируется ли привлечение нотариуса.
Можно задать любые другие вопросы. При незнании, о чем спрашивать, целесообразно нанять юриста. Это трата денег, но гарантии станут соответствующими. Если арендодатель является мошенником, специалист не порекомендует сделку. А еще он поможет оформить договор, с которым можно пойти в суд, чтобы защитить собственные права и интересы в случае их нарушения.
Почему договор аренды коммерческого помещения – это важно
Юридическая практика показывает, что устных договоренностей недостаточно. И даже без обращения к юристу все понятно: нет письменного соглашения – нет гарантий. В ситуации, когда договор аренды коммерческого помещения отсутствует, недобросовестный арендодатель может сильно подставить арендатора. И серьезно подвести бизнес.
Есть случаи, когда лица, предлагающие аренду, намеренно включают в двусторонние соглашения пункты, невыгодные для предпринимателей. И в будущем активно пользуются ими. Из этого вытекает еще один важный момент – тщательная проверка договора перед подписанием. Теперь нужно разобраться, как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения.
Как правильно составить договор аренды
Вопросы съема коммерческой недвижимости урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ. Он носит рекомендательный характер, но лучше проверить, соответствуют ли помещение и договор положениям ГК. Если они будут противоречить действующим нормам, придется столкнуться с последствиями. Соглашение могут признать недействительным или незаключенным в судебном порядке, а бизнес –приостановить или закрыть.
Для предпринимателя отмеченное чревато потерей инвестиций и времени. Арендатора могут заставить вернуть помещение, но и арендодатель столкнется с последствиями. При условии признания договора аренды коммерческого помещения незаключенным или недействительным можно вернуть арендную плату. Но судебные разбирательства на практике часто затягиваются, что является нежелательным.
Как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения
Основные пункты договора аренды
Их наличие гарантирует, что статус соглашения будет официальным. Речь о ключевых положениях, отсутствие которых приведет к ничтожности сделки. Вот какие условия на практике принято считать существенными:
• предмет двустороннего соглашения;
• важные для арендатора или арендодателя моменты.
Признаются существенными и те условия, что представлены в нормативных правовых актах. Дополнительно нужно зафиксировать цену, срок, дату передачи помещения в пользование и прочие важные моменты. Примером можно считать отсутствие ремонта и вопросы по поводу того, за чей счет и за какое время он будет сделан.
Арендуемое помещение нужно описать в договоре. Площадь, адрес, даже номер в реестре Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – все фиксируется. В иной ситуации риск признания письменного соглашения незаключенным или недействительным становится высоким.
Что делать, чтобы соглашение не признали незаключенным
По закону в договоре должны быть подписи сторон. Последние представлены:
• лицом, имеющим право собственности (владелец или представляющая его сторона);
• арендатором.
Убедиться в том, что аренду предлагает собственник, можно путем проверки сведений в ЕГРН. Выписку из реестра нетрудно получить в местном МФЦ. При условии заключения договора с представителем арендодателя нужно убедиться, что у него есть нотариальная доверенность. Если это организация, документ можно не запрашивать. Когда имущество находится в управлении, соответствующие функции выполняет юридическое лицо, доверенность не требуется.
В последнем случае достаточно запросить договор собственника с управляющей компанией. Он поможет удостовериться, что фирма действительно управляет недвижимостью с согласия и по поручению владельца.
Обязательна письменная форма договора аренды коммерческого помещения. Допускается наличие нескольких страниц, но их потребуется скрепить. Целесообразно обратиться к нотариусу, чтобы заверить документ, что станет гарантией законности сделки.
Образец договора аренды коммерческого помещения
Шаблон можно найти, если
перейти по ссылке. Это пример, отдельные пункты и разделы потребуется адаптировать. Но для получения представлений о структуре грамотно составленного договора аренды коммерческого помещения ознакомиться с шаблоном стоит.
Как зарегистрировать сделку
Для этого нужно отнести оригинал договора в МФЦ и сделать дополнительные шаги. Действия простые. Потребуется:
1. Записаться в МФЦ.
2. Прийти в назначенное время с документом, удостоверяющим личность. Водительские права не подойдут, лучше взять паспорт.
3. Заполнить специальное заявление. Заранее ничего подготавливать не нужно. Сотрудники МФЦ распечатают бланк на месте.
4. Уплатить пошлину. В 2023 году она составляет две тысячи рублей (для ИП). Если действует юридическое лицо, потребуется уплатить 22 000.
5. Подать заполненный бланк вместе с одним подписанным оригиналом. Также обязательно нужно приложить чек или иной документ, подтверждающий уплату пошлины.
Не всегда все так. В зависимости от ситуации требования к пакету бумаг меняются. Пример: если арендатор состоит в браке, помещение было куплено после заключения брачного контракта, от супруги или супруга потребуется получить письменное согласие на сдачу объекта.
Когда заявление подано, нужно получить опись документов с номером заявки. Спустя 9 дней, если все в полном порядке, договор будет зарегистрирован, соответствующие сведения – внесены в ЕГРН. В нем появится запись, подтверждающая, что арендуемый объект имеет статус арендованного.
Заключение
Чтобы исключить вероятные риски при аренде коммерческой недвижимости, нужно тщательно все проверить. Речь о добросовестности арендодателя, о соответствии помещения законодательным требованиям, целям бизнеса и не только. Важно грамотно составить договор и зарегистрировать его с помощью сотрудников МФЦ.
Исключить потенциальные трудности можно, если воспользоваться услугами профессионального юриста или нотариуса. Потребуется потратиться, но данный шаг станет гарантией юридической защищенности. Экономить лучше на квадратных метрах, но не на составлении договора аренды коммерческого помещения.
