Договор аренды квартиры: как составить, какие пункты включить

Согласно действующим юридическим нормативам, не обязательно составлять договор аренды квартиры. Точнее, никаких административных последствий для арендующего от этого не будет. Но если арендодатель получает за счет сдачи в аренду квадратных метров доход, но не декларирует его должным образом, то это уже может стать причиной претензий со стороны ФНС.

Если же никакого дохода нет, арендодатель предоставляет своё жилье абсолютно бесплатно своим знакомым или родственникам, но на нём никакой ответственности не будет за отсутствие договора.

Но в отношение арендующих будет несколько весомых ограничений, в частности:

• они не смогут зарегистрировать по данному адресу своё место жительства, указывать его в документах;

• они не смогут претендовать на получение субсидии или прочих дотаций со стороны государства, которые могут быть предусмотрены в подобных случаях (например, скидки на оплату коммунальных услуг у них однозначно не будет).

Также они не смогут получать официальную корреспонденцию по данному адресу, например, судовые повестки. Все подобные документы по умолчанию будут отправлять по адресу регистрации.

И учитывая всю информацию, юристы уверенно заявляют, что составить договор аренды недвижимости все же следует. Это и для арендодателя будет абсолютной защитой в тех случаях, если с его жильем что-то случится (повреждения, сворованные вещи). И для арендующих возможность пользоваться квартирой или домом с теми правами, как будто это их собственное жилье. И в договор всегда включается пункт о несоблюдении условий. Причем ответственность будет конкретной как для фактического владельца квадратных метров, так и тех, кто временно ими пользуется.

Если же опираться на риски, то у квартиранта их намного больше. Особенно если не вносился учет всех вещей обихода, которые ему предоставляются вместе с жильем. Потому что фактический собственник в таком случае получает возможность предъявлять претензии практически по любому поводу. Правда, их правомерность может быть оспорена, потому что доказательства предоставлять обязан именно истец. А доказать что-либо без договора — невозможно. Подобных тупиковых ситуаций может возникать множество.

Перед тем как составить договор аренды квартиры или дома между физическими лицами следует определиться, какой срок действия его будет. Условно их можно разделить на 2 категории:

1. Краткосрочные. То есть которые составляются на период до 12 месяцев.

2. Долговременные. То есть которые составляются на период свыше 12 месяцев.

Проще и удобней пользоваться именно краткосрочными. При этом можно в текст договора включить пункт о возможной его пролонгации по согласию сторон, что должно быть сделано за 2 – 3 месяца до его завершения.

В качестве составителя договора выступает владелец квадратных метров и квартирант. В качестве последнего может выступать и целая семья. Но гораздо проще с юридической точки зрения, если в бумагах фигурирует только один человек. И это не запрещает в документе указывать, что вместе с ним в жилье будут проживать и другие личности (желательно их данные также внести в текст договора).

Но как правильно и когда именно нужно составить договор аренды квартиры? На самом деле, допускается в любой момент. Главное — включить точные даты, по которым документ будет считаться действующим.

Основные данные, которые должны также быть отражены в договоре:

• базовые параметры жилья (адрес, площадь);

• кто стороны, что заверяют документ своими подписями;

• детальные условия сделки (какие права будут предоставлены квартиранту: только проживания или же и распоряжение);

• опись имущества, которое передается во временное пользование вместе с недвижимостью (и чем подробней — тем и лучше);

• последствия невыполнения условий, указанных в документе (неустойка);

• описание условий, при которых документ теряет свою юридическую силу и признается как недействительным.

И ещё нюанс: квартирант может и в какой-то мере даже обязан указывать в тексте договора обо всех повреждениях, которые он обнаружил при осмотре жилья. Необходимо максимально детально отразить то, в каком состоянии находилась квартира или дом до заселения. Это можно подкрепить фотографиями, видео, но они должны быть соответствующе заверены. Для этого можно воспользоваться услугами нотариуса или же электронную подпись.

Также не имеет значения, где составить договор аренды квартиры. Стороны это могут сделать как самостоятельно на «нейтральной» территории, так и в самом жилье, так и в офисе нотариуса (если они планируют дополнительно воспользоваться его услугами).

Нередко на тематических форумах можно встретить вопросы касательно того, можно ли каким-то образом составить договор аренды квартиры без личного присутствия и дистанционно. Да, такая возможность теоретически имеется. Форма договора — не утверждена. А это означает, что составить и заверить документ можно в электронной форме. Естественно, в этом случае у каждой из сторон должна быть КЭП. Причем обязательно действительная на момент соглашения. А получить её можно в многофункциональных центрах. Правда, этим редко кто занимается на практике.И есть даже специальные онлайн-сервисы, где можно составить договор сдачи в аренду. Но опять же, они только позволяют получить документ в электронном виде, который в дальнейшем потребуется самостоятельно заверить.

Не существует едино верного образца как правильно составлять договор на аренду жилья. Законодательно он также не утвержден, то есть составляется в произвольной форме. Но чтобы документ имел юридическую силу, в него должны быть включены следующие пункты:

• ФИО сторон;

• точные данные квартиры (рекомендуется взять из ЕГРЮЛ, технического паспорта или иного схожего по составу документа);

• обязанности, права каждого из подписывающего договор;

• срок действия, форма оплаты (рекомендуется указывать не только конечную сумму, но и правила её передачи, ещё лучше, если это будет подкрепляться чеком, банковской выпиской или чем-то схожим);

• условия, при которых может меняться плата за аренду;

• порядок, при котором документ становится недействительным;

• нормы неустойки, санкции;

• перечень того, что делать в арендуемом жилье запрещается.

И юристы ещё рекомендуют обязательно включать пункт касательно того, как часто и при каких условиях собственник сможет проводить «осмотр» недвижимости. Например, 4 раза в год с обязательным предварительным уведомлением за 7 дней до фактического посещения.

То есть образец правильно составленный договор аренды квартиры должен включать все вышеперечисленные пункты. А каким образом это будет написано — не имеет значения. Главное, чтобы каждый пункт был ясен и понятен каждой из сторон, а также третьим лицам (потребуется, если проводится разбирательство).

Юридической силы документ не будет иметь, если имеются следующие факторы:

• в качестве квартиранта и подписанта документа значится лица, которому ещё нет 14 лет;

• совладельцы жилья не предоставили своего согласия (теоретически, собственник сможет сдать в аренду только свою часть квадратных метров);

• арендодатель либо наниматель относятся к категории невменяемых лиц, что подтверждено заключением суда;

• квартира имеет обременение (например, является залоговой, арестованной);

• нет четкого формулирования стоимости аренды (это может быть и изменяемая сумма, например: фактический размер оплаты за ЖКХ-услуги).

В этом случае, даже если договор об аренде будет правильно заполненный по образцу, то он не будет признан в качестве действительного ни судом, ни нотариусом.

Дополнять договор другими документами не обязательно. Но юристы рекомендуют у собственника в обязательном порядке запрашивать:

• удостоверение личности;

• документ, подтверждающий право собственности (с перечнем всех дольщиков);

• квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по ЖКХ-услугам.

Исключением является только тот случай, когда собственников у жилья несколько. В этом случае от них потребуется приложить свое согласие. Причем желательно в двух экземплярах (чтобы копии имелись у каждой стороны договора).

Документы тоже следует составлять в двух экземплярах (исключением является только использование электронной формы).

А если документ составлен верно, но одна из сторон осознанно нарушает условия, то что следует предпринимать в таких случаях? Можно руководствоваться следующим алгоритмом действия:

1. Сначала направить письменную претензию. И очень желательно вести такую переписку через рекомендательные письма. Это своего рода является подтверждением того факта, что досудебное урегулирование конфликта между сторонами не проводилось.

2. Если никакого ответа не последует, нарушения заверенных условий договора не прекратились, то уже тогда можно обращаться в прокуратуру и даже в полицию. Для того чтобы зафиксировать факт обращения.

3. После, уже можно направить заявление в суд.

Но гораздо проще все конфликтные ситуации решать в досудебном порядке. И на фоне этого составить дополнительный договор, либо подкрепить его дополнениями.

Договор аренды квартиры составить достаточно просто, обращаться за помощью к юристам, нотариусам для этого не обязательно. Действительно, без этого документа обойтись вполне возможно. Но это будет риском как для собственника, так и квартиранта. Гораздо лучше заверить документ, даже если никакого вознаграждения за это уплачивать не планируется. Как минимум, это будет подтверждением того, что юридический процесс состоялся.